楼市景气不见好转，不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”。
近日，21世纪经济报道独家获悉，五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。
目前尚无更多数据显示，“弃房断供”成为全国普遍现象。但是，监管部门早已做出预警。
业主自称“无力还款”
21世纪经济报道记者了解到，总部设于广东的某股份行杭州西湖支行近期起诉了同一楼盘的三位业主，均已出现个人住房按揭贷款违约。其所购房屋均是杭州昆仑之都房地产开发有限公司(下称昆仑之都)开发的以“公馆”命名的高档楼盘。
判决书显示，2010年该行向业主章某某发放了310万元的贷款用于购买该房屋，贷款期限20年，贷款利率为基准上浮10%。以房屋设立抵押担保，并要求开发商昆仑之都承担连带担保责任。
贷款发放后，章某某自2013年9月21日起便未按约定期限按时偿还本金，截至2013年11月尚欠银行贷款本金288万元，利息5万元。章某某违约后，银行便宣布贷款提前到期，并将其诉至法院。2014年3月，杭州市西湖区法院受理该案。
该行起诉的另两起案件，业主均是黄某某和赵某某。也就是说，他们起码在该楼盘购买了两套以上的住房。购房时间均是房价较高的2010年，贷款金额323万元，期限分别为15年和30年。业主自2013年9月和12月起便没有还款。
业主在法庭上答辩称，“对借款事实无异议，目前无力还款。赵某某已经支付了三年多的利息，银行再主张违约金不合理。希望昆仑之都能履行保证责任向银行归还贷款，然后再将所购房屋退还给昆仑之都。”
杭州并不是个案。
此前也曾有媒体报道称，在民间金融高度发达的温州，截至2013年7月末，各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现“弃房”15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。
专家认为“弃房不可取”
至于上述楼盘业主违约“弃房”的原因，开发商昆仑之都法务部人士表示，“我们不清楚，那要问业主自己。”
前述中介也表示，“这些豪宅购买时价格多在600万以上，1000多万的也很多，很多人购房也是为了投资。现在房价跌了那么多，每个月要还的贷款都是几万元，未来还要还几百万。所以不少人觉得，长痛不如短痛，就算亏损一些首付和已经支付的利息，也还是扔给银行算了。”
业内人士认为，除了房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外，更有可能是购房者自身财务出现问题，或者炒房团资金链断裂而“断供”。
业内认为，按揭贷款违约现象增加，有几个原因。一是部分区域确实出现了房屋价格下跌幅度大于按揭贷款的额度，进而使得此类住宅业主的还贷积极性下滑。
二是此前商业银行对购房者的信贷资格审核不严。从实际情况看，很多银行给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况，其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力。
严跃进认为，房价下跌，确实会给客户的违约提供了理由。“从契约订立的角度看，买卖双方都是本着公开公平的原则签订协议的。既然允许房价上涨带来的利好存在，也就允许房价下跌的风险存在。只有这样才是一个公平的交易机制。所以从这个角度看，法律和道德的约束下，弃房潮并不会马上出现。但确实要警惕这样一种压力。”
不过从法律的角度，因为房价下跌而“弃房”拒还银行贷款似乎并不可取。
银行成房东 后果很严重
银行按揭贷款贷成房东，房地产作为最有保障的金融抵押品，正在发生信用裂缝。没有证据显示房地产按揭贷款、抵押贷款“弃房”普遍蔓延，直到今日，房地产依然是风险较小、收益较高的贷款品种。但在房地产抵押品上出现了一道信用裂缝，如果房地产市场继续下行，这道裂缝将越来越宽，最终吞噬中国以房地产为支柱的抵押贷款市场。
经过压力测试的银行是审慎的，房地产抵押估值50%的放贷率，理论上可以承受房地产价格下跌50%，因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%，风险也不会传导至银行。这些人现在应该到温州等地实地考察，才会明白大跌50%意味着崩盘，此时银行手中握有大量物业却无成交，相当于一文不值。银行成为房东，拥有账面资产却无现金可用，将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期，地方商业银行排队等待上市，如果银行成为最重要的房东，中国的A股市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。
不要对人性存有幻想，认为中国人爱房爱到会不顾一切偿还贷款获得房产，那是20年前刚需主导时代的事，投资者有自己的投资逻辑。既然国人可以为了躲避限购假离婚，当然也可以为了止损果断弃房。由于目前弃房者以投资者与抵押满足经营资金需求者居多，考虑的就是亏损与收益，止损是现实选择。
1997年亚洲金融风暴，香港地区银行安度房地产低迷周期，似乎香港人的道德在内地之上。1980年代中期开始至1997年亚洲金融风暴爆发前，香港的住宅、零售店铺及写字楼物业的售价指数，普遍上升，期间1994至1995年出现显著调整。银行与物业有关的贷款在1990年到1997年间，每年平均增长达到22%。1997年成交的物业中，一手房与二手房的数量大约为1比6，可见投资与改善住房，是当时的关键词。
1997年亚洲金融危机袭击香港，当年四季度，香港房地产泡沫破裂，零售店铺、住宅及写字楼物业价格大幅下调，分别下跌五成、六成及七成。未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款，在2003年6月底达到10.6万宗。2001年，香港著名中介机构中原地产统计，香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。
奇怪的是，负翁与负资产没有危及香港银行业，虽有几家银行出现亏损，但银行业整体仍然盈利，也没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。羡慕香港“负翁”道德高尚，搞错了方向。素重信用的美国房地产泡沫崩盘，弃房者都不计其数，也有“负翁”房主遭到强行驱赶，何况中国香港？
历经数次房地产泡沫的香港金管局与各家银行，对房地产贷款风险秉持谨慎原则。上世纪80年代早期，香港银行提供按揭贷款金额为抵押财产评估价值的90%，1994年，金管局规定七成按揭，同时建议银行引进物业贷款占在港使用贷款四成的基准，建议银行物业贷款增长率每年为15%的参考基准，与名义本地生产总值增长率一致。从1999年3月起，香港按揭证券公司推出按揭担保计划，间接增加贷款金额至楼宇价值的85%，2004年7月，按揭公司受保的最高按揭成数为95%。可见，随着房地产市场回暖，香港市场风险偏好有所上升。
银行上调按揭利率降低市场热度。2011年11月香港各大银行集体上调按揭利率。2013年2月22日，香港特区政府推出上调楼宇印花税等措施严打楼市炒卖，包括规定200万港币以上房产交易所征收的印花税税率增加一倍。
即使政府、金融监管部门、银行注重风险控制，最终解决1997年香港楼市危机的，仍是房地产市场反弹，给政策调整提供了空间。数据显示，2003年负资产住宅按揭贷款宗数最高，到2007年12月基本已实现消除，2008年随着全球金融危机爆发又有所上升，截至2008年12月为10949宗，风险不大。香港的制度、经商环境、国际视野等优势，吸引了内地富裕人群鱼贯而至，为最终化解房地产危机奠定了基础。
香港房地产市场优势不再，内地房地产市场危机重重，此时保证平稳过渡留出改革空间最重要，以理论上的压力测试为证据过于乐观，一招不慎，满盘皆倒。
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